Управление жильцовЖилищный кодекс Российской Федерации о правах жильцов на управление многоквартирными домами
Новый Жилищный Кодекс, который вступает в силу с 1 января 2007 года определил, что все жильцы многоквартирных домов обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом;
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией;
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме… Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, то это в установленном порядке за них делает орган местного самоуправления. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны в этом случае заключить договор управления домом с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления.
Общее собрание в многоквартирном доме может быть проведено в виде заочного голосования.
Принявшим участие в общем собрании в форме заочного голосования, считается собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приёма (дата сообщается заранее).
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании;
3) решение по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
Жильцы неприватизированных квартир не участвуют в голосовании, за них участие в голосовании принимает орган местного самоуправления (городская администрация является собственником муниципального жилищного фонда) с количеством голосов равным числу неприватизированных квартир в данном доме.
Решение общего собрания собственников помещений, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников, в том числе и для собственников, которые не участвовали в голосовании. (Решение обязательно для всех жильцов многоквартирного дома, т.к. за жильцов неприватизированных квартир решение принимал орган местного самоуправления).
Суть этой реформы очень проста. В настоящее время около 87 процентов квартир находятся в частной собственности. Это значит, что многоквартирный жилой дом, в котором располагаются эти квартиры, должен находится в коллективной собственности их владельцев. Сегодня коллективным имуществом горожан, проживающих в многоквартирных домах, занимается муниципалитет. Новый Жилищный кодекс определяет, что именно жители многоквартирного дома с 1 января 2007 года должны сообща управлять своей коллективной собственностью, следить за порядком и оберегать её. Как уже указывалось выше, способ управления своим многоквартирным домом жильцы выбирают на общем собрании собственников.
В роли управляющих организаций могут выступать такие организации как товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив, строительные организации, коммерческие организации, специализированные муниципальные предприятия, другие юридические лица и организации.
Собственники жилых помещений многоквартирного дома подписывают два документа: протокол общего собрания и договор на управление.
В договоре должны содержаться как минимум четыре предложения:
1. Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление и его адрес;
2.Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая компания;
3. Порядок определения цены договора, размера оплаты за содержание и ремонт коллективного имущества, размер оплаты за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4. Порядок осуществления контроля над выполнением управляющей компанией её обязательств по договору управления.
Управляющая компания создаёт отдельный счёт на каждый дом, на этом счёте и накапливаются средства, которые жильцы дома решили на собрании выделять на содержание общего имущества и коммунальные услуги. Подчёркиваю, размер этих платежей определяется общим собранием собственников жилья в соответствии со ст.39 Ж.К «собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме» и ст.156 Ж.К «плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме».
Таким образом, жильцы сами определяют что они будут ремонтировать, какие услуги будут покупать и сколько буду за это платить управляющей компании, которая и будет обеспечивать им в соответствии с договором коммунальные услуги и ремонтные работы. Всё в руках самих жильцов.
Как уже указывалось выше, жильцы на общем собрании могут выбрать непосредственное управление многоквартирным домом.
При этом договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление заключаются каждым собственником с организацией производящей или поставляющей соответствующую услугу самостоятельно в индивидуальном порядке.
Договор по оказанию услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома заключаются с лицами, осуществляющими такую деятельность жильцами дома непосредственно. Решение об этом принимает общее собрание дома. При этом сторонами договора являются с одной стороны все или большинство жителей дома, а с другой стороны лицо(юр.лицо, организация, физ.лицо) непосредственно осуществляющее соответствующие виды деятельности(ремонтно- строительные).
На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее полномочия, удостоверенное доверенностью, выданной в письменном виде ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. | 
